Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với môi trường tín dụng thắt chặt và các quy định mới, khiến lãi suất tăng và chi phí dự án lên cao.

Tại sao bất động sản không được ưu tiên vay vốn?

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp/ cao cấp do đó phải chịu mức lãi suất cao hơn, gây áp lực tài chính đáng kể.

Ngân hàng và tiêu chí ưu tiên

Ngân hàng thương mại Việt Nam (TMCP) dựa trên rủi ro tín dụng, mức độ trả nợ và vai trò xã hội của dự án. Khi ngân hàng không xem bất động sản là “công cụ ưu tiên”, nguồn vốn chi phí cao sẽ lan tỏa tới giá bán cuối cùng cho người mua.

Hệ số K và bảng giá đất – rào cản lớn cho dự án 2026

Trong diễn đàn VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh rằng việc chưa có hệ số K rõ ràng khiến doanh nghiệp không thể dự trù chi phí đất một cách chính xác.

Bảng giá đất hiện tại

Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá lên tới 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² tương ứng, dựa trên công thức tính từ bảng giá năm 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới. Giá này đã vượt mức chi phí xây dựng và làm giảm lợi nhuận dự án.

Thiếu hệ số K và ảnh hưởng

Thiếu hệ số K kéo dài thời gian chờ đợi – có thể tới 6 tháng – giữa khi nhận đất và khi có thể thanh toán tiền sử dụng đất, gây tắc nghẽn dòng tiền và trì hoãn khởi công.

Nghị quyết 254 – Giải pháp tháo gỡ vướng mắc

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, giải thích Nghị quyết 254/2025/QH15 tập trung vào năm nhóm điều chỉnh quan trọng.

Các nhóm điều chỉnh trọng tâm

• Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước thu hồi đất trong các dự án chưa hoàn thành 100% nhưng đạt >75% diện tích và người sử dụng.
• Thu hồi đất khi bồi thường: Thêm ngoại lệ cho dự án đồng thuận trước, dự án khẩn cấp, quốc gia hoặc tái định cư tại chỗ.
• Đấu giá/đấu thầu: Cho phép chỉ cần quy hoạch chung hoặc phân khu, không cần quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giảm thời gian chuẩn bị.
• Áp dụng bảng giá đất thống nhất: Đơn giản hoá việc lựa chọn giữa thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
• Cắt giảm thủ tục hành chính: Giảm các bước không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt mà không cần xin giấy phép.

Đề xuất cải thiện chế độ thuê đất và thanh toán

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, đề xuất thêm hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và lập kế hoạch kinh doanh dài hạn.

Trả tiền thuê theo năm

Song song với các hình thức trả một lần hoặc trả hàng năm, mô hình trả theo năm cho phép doanh nghiệp chia nhỏ gánh nặng tài chính, đồng thời tạo điều kiện để ngân hàng cung cấp tín dụng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đã trả.

Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp phần tiền thuê đã nộp giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ngân hàng nhanh hơn, giảm rủi ro tài chính và tăng tính thanh khoản của dự án.

Dự báo lãi suất và xu hướng tín dụng bất động sản 2025‑2026

TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22 %, cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của hệ thống ngân hàng. Cụ thể, vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 %, vay mua‑sửa nhà ở tăng 14‑15 %.

Số liệu phát hành trái phiếu và dư nợ

Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trị giá 123,5 ngàn tỷ đồng, tăng 40 % so với 2024. Dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, phản ánh mức độ phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng.

Định danh bất động sản – Giảm đầu cơ, tăng minh bạch

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên áp dụng mã số định danh điện tử cho mỗi lô đất và dự án.

Mã định danh và môi giới

Mã số này được quản lý xuyên suốt từ khi đất được cấp, qua các giai đoạn dự án, giao dịch và cấp giấy chứng nhận, giúp giảm “hai giá”, ngăn chặn đầu cơ và nâng cao trách nhiệm của môi giới.

Kết luận và góc nhìn chuyên môn

Với môi trường vay vốn thắt chặt, giá đất cao và chưa có hệ số K ổn định, các doanh nghiệp bất động sản cần:

• Tối ưu cấu trúc tài chính: tận dụng các hình thức trả thuê đa dạng và thế chấp quyền sử dụng đất.
• Định hướng sản phẩm: tập trung vào nhà ở xã hội, trung cấp – những phân khúc còn thiếu hụt và được ưu đãi lãi suất.
• Thận trọng với đầu tư cao cấp: cân nhắc rủi ro lãi suất tăng và thời gian hoàn vốn kéo dài.

Bạn có quan điểm gì về các cải cách này? Hãy để lại bình luận và chia sẻ bài viết nếu thấy hữu ích.