Trump quyết định chi $200 tỷ mua MBS

Trump đã quyết định chi $200 tỷ mua chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) nhằm hạ lãi suất vay mua nhà.

Vào ngày 08/01/2026, Tổng thống Donald Trump đăng tải trên mạng xã hội rằng ông sẽ dùng ngân sách 200 tỷ USD để mua các chứng khoán MBS, với mục tiêu “giảm lãi suất vay mua nhà, giảm khoản thanh toán hàng tháng và làm cho chi phí sở hữu nhà trở nên phải chăng hơn”.

Cơ chế mua MBS qua FHFA và các GSE

Chưa công bố cơ quan cụ thể, nhưng Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) Bill Pulte xác nhận rằng hai công ty do chính phủ bảo trợ – Fannie Mae và Freddie Mac – sẽ thực hiện mua MBS theo chỉ đạo của Nhà Trắng. Đây là cách tiếp cận pháp lý quan trọng vì FHFA có quyền phân bổ vốn cho các GSE mà không cần phê duyệt ngân sách từ Quốc hội.

Tác động dự kiến lên lãi suất thế chấp

Theo các chuyên gia tại Redfin, dòng tiền 200 tỷ USD có thể giảm lãi suất thế chấp khoảng 10‑50 điểm cơ bản (bps). Điều này đồng nghĩa với mức lãi suất 30 năm giảm từ 6.15‑6.20% hiện tại xuống còn khoảng 5.75‑6.00%.

Dù giảm nhẹ, mức này vẫn xa so với mức 3% mà người Mỹ từng trải nghiệm trong thời kỳ đại dịch, và quy mô của gói tài trợ chỉ bằng khoảng 0,5% khối lượng giao dịch MBS hàng ngày.

Kích thước thực tế của thị trường MBS

Theo Hiệp hội Thị trường tài chính và Công nghiệp Chứng khoán Mỹ (SIFMA), trong năm 2025 giá trị giao dịch MBS trung bình hàng ngày vượt 353 tỷ USD, gấp 1,8 lần số tiền Trump đề xuất. Tổng phát hành MBS mới trong năm 2025 gần 1,89 nghìn tỷ USD, gấp 9,5 lần quy mô mua lại dự kiến.

Michael Bright, cựu quản lý danh mục tại Ginnie Mae, nhấn mạnh rằng $200 tỷ chỉ chiếm khoảng 1 % tổng dư nợ thế chấp toàn nước Mỹ (≈21,1 nghìn tỷ USD).

Vấn đề cốt lõi: nguồn cung nhà ở

Thị trường nhà ở Mỹ năm 2026 đang gánh chịu khủng hoảng nguồn cung. Giá nhà tăng mạnh trong khi thu nhập cá nhân không tăng tương ứng, khiến khả năng mua nhà của người dân giảm sút. Việc bơm tiền vào thị trường MBS chỉ là “miếng dán” bên ngoài, không giải quyết được căn bệnh gốc.

Lý do chính của thiếu hụt nguồn cung là:

• Chủ nhà hiện có không muốn bán vì lãi suất vay mới (≈5.7‑6%) cao hơn mức vay cũ (≈3%).
• Quy hoạch phân vùng nghiêm ngặt ngăn cản xây dựng căn hộ cao tầng, nhà liền kề và giảm mật độ xây dựng.
• Hệ thống pháp lý đa tầng (liên bang, tiểu bang, địa phương) khiến việc thay đổi quy hoạch trở nên phức tạp và tốn kém.
• Lợi ích cá nhân của các nhóm sở hữu nhà lớn, giàu có, khiến họ phản đối việc mở rộng nguồn cung.

Rủi ro tiềm tàng khi giảm lãi suất trong môi trường cung hạn chế

Trong một thị trường mà số lượng nhà còn lại rất hạn chế, việc hạ lãi suất có thể làm tăng nhu cầu mua, dẫn đến “đấu giá” giá nhà và đẩy giá lên cao hơn. Kết quả cuối cùng có thể là người mua trả giá cao hơn, làm mất đi lợi ích thực sự của việc giảm chi phí vay.

Giải pháp lâu dài cần hướng tới

Để thực sự giải quyết khủng hoảng nhà ở, các nhà lập pháp và địa phương cần xem xét cải cách quy hoạch phân vùng, khuyến khích xây dựng nhà ở đa dạng mật độ và tạo ra các chính sách hỗ trợ người mua lần đầu. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Fed, FHFA và các GSE để duy trì thanh khoản mà không gây biến động giá bất động sản.

Trong bối cảnh giá nhà leo thang và cuộc sống người dân ngày càng chật vật, “giấc mơ Mỹ” về sở hữu nhà vẫn chỉ là ước mơ nếu không có giải pháp tăng cung căn bản.